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房屋买卖诉讼最常见的诉讼策略:反诉
来源:吴建华律师
发布时间:2017-05-15
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【案例简介】

2016年7月,李某与刘某和第三人河南****房产经纪有限公司签订编号为******号的《郑州市存量房(二手房)买卖合同》,合同约定李某购买刘某拥有的位于金水区****号的房屋一套,房款总计1050000元,双方对房屋的成交价格、税费、付款的方式和时间、定金条款均有明确约定。李某按照合同约定向刘某和中介公司支付了50000元佣金和定金,并申请办理了银行贷款手续且已获批。经李某多次请求,刘某以各种理由进行推脱,拒不到房管局办理网签手续。李某无奈向法院起诉,请求判令刘某继续履行《房屋买卖合同》,并协助李某办理房屋的过户登记手续。并根据合同约定承担相应的违约责任。

刘某辩称,是李某贷款审批超出了合理期限违约在先,李某签订合同时明知刘某卖房是为了急用钱购买其他房屋,仍然虚假承诺两个月内保证刘某拿到房款,因李某个人信用问题,导致房贷审批受限,是李某违约在先,合同应当解除。刘某应诉的同时向法院提出反诉,请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同,并要求李某赔偿其相应的损失。

法院经过审理认为,双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同。合同签订后,李某按照合同约定支付购房定金、且贷款已经获得审批,同时刘某要将相应的首付款存入指定账户,因合同并未约定办理过户时间,被告刘某反诉请求解除合同没有证据和法律依据,法院不予支持。因合同约定不明,对原告请求被告赔偿违约金的请求法院不予支持。遂判决支持了原告请求被告继续履行合同的诉讼请求,驳回被告的反诉请求。

【律师评析】

反诉是指在正在进行的诉讼中,本诉的被告以本诉的原告为被告提起的反请求。反诉的提出有利于被告的诉讼权利保障和降低诉讼成本。那么在什么情况下,被告可以针对原告提起反诉呢?《民事诉讼法》第五十一条规定,原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求,有权提起反诉。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条规定,在案件受理后,法庭辩论结束前,原告增加诉讼请求,被告提出反诉,第三人提出与本案有关的诉讼请求,可以合并审理的,人民法院应当合并审理。第二百三十三条规定,反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系,或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的,人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖,或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的,裁定不予受理,告知另行起诉。那么是不是符合条件的被告在什么时候都可以提起反诉呢?《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定,当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的,应当在举证期限届满前提出。

在大量二手房买卖纠纷中,无论是原告请求解除合同或者是要求继续履行合同,都会可能出现被告提反诉的情况。尤其是原告起诉要求继续履行合同,而被告又不愿意履行的情况下,许多被告认为答辩已经不能满足反驳原告起诉的要求,提起反诉一方面可以起到对抗原告诉请的目的,另一方面也可以节省诉讼成本,针对原告提出相应的诉讼请求。但从本案例可以看出,并非所有的反诉都可以起到预期的效果,尤其是在反诉也需要缴纳诉讼费用的情况下,作为被告一方,如果通过答辩可以达到抗辩目的的,就不用另行提起反诉。在本律师查阅的大量二手房纠纷案件中,很大部分被告都是通过提起反诉来抗辩原告诉讼请求的,对广大二手房争议纠纷具有很大的参考意义。

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律师信息
  • 律师姓名:
    吴建华
  • 执业律所:
    北京市盈科(郑州)律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    14101*********720
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