【案例简介】

2014年6月，杨某通过郑州***房产中介公司与王某签订《商品房买卖合同》，双方均按照合同约定履行了房屋过户手续。后杨某要求王某配合将房屋土地使用证过户到杨某名下时，王某称房屋没有办理过土地使用证。后经杨某到土地管理部门查询得知，该房屋土地证登记在王某的上一手房主李某名下，杨某多次联系李某要求办理土地证更名手续，李某和王某都不愿意配合。杨某遂向法院起诉要求李某和王某配合杨某办理土地证过户手续。

法院经审理认为，“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”。现在标的房屋已经过户到杨某名下，那么土地信息也当然应当随房屋过户到杨某名下。因两被告之间的原房屋买卖合同并未办理土地过户手续，所以在办理土地证过户手续时二者应当履行协助办理土地证过户义务。

【律师评析】

本案发生在房屋可以办理《不动产登记证》之前，所以会出现大量房产登记证和土地信息不统一的情况，因为原来土地和房屋登记分属于不同的管理部门和管理系统，房管局负责房产证的过户和变更手续，房主在拿到房产证后往往也会忽略过户土地证的问题。本案中因为过户两次，导致土地证在原房主名下属于一种情况，还有一种情况是土地登记信息在开发商名下的所谓的“大土地证”的情况。《城市房地产管理法》规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。”这些法律的规定都遵循了“房随地走”和“地随房走”的原则。所以在房产交易过程中为了避免不必要的麻烦，应当及时办理土地登记过户手续。在统一实行不动产登记后，不动产登记证将统一取代原有的房产证和土地证分离的现象，避免此类现象的发生。对于还没有取得不动产登记证的购房者，就应当结合各地办理不动产登记证的相关政策，在房屋转让时，根据自己房屋的土地登记状况采取补救措施，避免出现无法办理不动产证的情况。