【案例简介】

2016年1月，徐某和王某通过郑州市**房地产咨询有限公司介绍签订《房屋买卖合同》一份，合同约定徐某购买王某拥有的位于郑州市**号房屋，合同签订后徐某向王某支付首付款30万元。合同约定双方于2016年5月31日前办理房屋过户手续，过户当日王某将房屋交付给徐某。2016年2月，双方共同至银行申请办理了银行房屋抵押贷款手续并获批。但当徐某要求王某协助办理涉案房屋过户登记时，被拒绝。徐某无奈委托律师向法院提起诉讼，请求法院判令王某继续履行《房屋买卖合同》，由王某配合徐某办理房屋过户手续并向原告交付该房屋。

王某向法院提出，徐某在签订合同时隐瞒其不符合限购条件的情况，合同约定过户期限较长，对被告不公平。根据郑州市房管局发布的限购政策，外地人在郑州买房，需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。因徐某不符合限购条件，该《房屋买卖合同》应当是无效的。经查，在双方签订房屋买卖合同时，徐某的确社保不满两年，但是截至原告起诉之前，徐某社保缴费已满2年，符合郑州市的购房资格，不影响涉案购房贷款的办理及涉案房屋的正常交易。

法院经审理认为王某辩称的在合同签订时对于徐某属于限购对象不知情，受到了欺诈，并未提出有效证据证明，双方在签约时对于房屋价款、支付期限、过户及交房时间已进行了充分的磋商，故涉案买卖合同系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。徐某在签订合同时，社保虽然不满两年，但在起诉前和合同约定的过户日期前已经满两年，符合购房条件，王某应当协助徐某办理房屋过户手续。

【律师评析】

本案争议的关键问题就是在《房屋买卖合同》签订时，房屋购买方不符合政府的限购政策是否影响合同效力？近年来，为了遏制房价过快上涨的势头，国家和地方政府下发了一系列调控房价的政策措施，虽然关于限购政策的法律定性存在一定的理论争议，限购政策也不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的强制性规定，但是，不符合限购政策的购房者，在法院诉讼中也不会得到法院继续履行过户手续的判决支持。法院也会以违反公序良俗和社会公共利益为由支持政府限购政策的实施，对于不符合限购政策的购房者来说，通过诉讼这条路是走不通的。本案的特殊性在于购房者虽然在签订合同时没有购房资格，但是在合同约定的过户期限之前和起诉之前，其满足了限购条件，并向法院提供了连续满足两年的社保的相应证明，所以法院对其诉请进行了支持。在此，提醒广大购房者，对限购不要抱有侥幸心理，对外地购房者来说，如果出现纠纷，在向法院请求继续履行合同时，也应当向法庭提供满足当地限购政策的证据。